Rynek magazynowy w Polsce w latach 2021-22 ma się dynamicznie rozwijać, a roczny przyrost powierzchni może wynieść między 2,0-2,5 mln mkw – wynika z prognozy Banku Ochrony Środowiska (BOŚ). To około 10 proc. obecnych zasobów magazynowych w kraju.
Analitycy BOŚ uważają, iż w najbliższych dwóch latach na rynku magazynowym utrzymywała się będzie dobra koniunktura, co przełoży się na wysokie zapotrzebowanie na nową powierzchnię.
Scenariusz snuty przez banku zakłada, iż pandemia COVID-19 na świecie i w Polsce będzie stopniowo wygasała, głównie za sprawą postępującego procesu szczepień. W latach 2021-22 powinno nadal rosnąć zapotrzebowanie na mniejsze obiekty magazynowe ulokowane w pobliżu lub na terenach dużych aglomeracji, wykorzystywane przede wszystkim przez firmy handlowe z sektora e-commerce. Jest to trend widoczny już w ostatnim okresie.
Duży wpływ na rynek magazynowy będą też miały ruchy firm mające na celu zapobieżenie, tak widocznym w okresie pandemii, zaburzeniom łańcuchów dostaw. Firmy coraz częściej będą się decydowały na przenoszenie powierzchni magazynowych w pobliże rynków zbytu, a także przenoszenie produkcji do Europy (nearshoring i reshoring). Będzie to oczywiście tworzyło zapotrzebowanie na magazynowanie półproduktów, części itp.
Buduje się dużo
Kolejnym zjawiskiem, które występuje w ostatnim czasie i najprawdopodobniej utrwali się w przyszłości jest odchodzenie od jednego magazynu centralnego na rzecz mniejszych magazynów rozlokowanych w różnych regionach kraju – oceniają autorzy raportu BOŚ.
Analitycy banku twierdzą także, iż można się spodziewać, że Polska może skorzystać na swoim położeniu geograficznym i ściągnąć wielu operatorów logistycznych, którzy ulokują tu swoje magazyny. Tak zrobiły już Amazon i Zalando.
„W praktyce, w ślad za największymi graczami rynkowymi podążają zazwyczaj mniejsze firmy, dlatego w najbliższych latach spodziewać się należy kolejnych inwestycji międzynarodowych firm z sektora e-commerce na polskim rynku magazynowym” – czytamy w raporcie.
Te czynniki będą dodatkowym impulsem dla i tak dynamicznie rozwijającego się rynku. Na koniec 2020 r. łączne zasoby magazynowe w Polsce wyniosły 20,6 mln mkw. W pierwszym roku pandemii zwiększyły się one o 2 mln mkw. Rynek powierzchni magazynowych został dotknięty negatywnymi skutkami epidemii COVID-19 w stosunkowo niewielkim stopniu. Aktywność deweloperów jest nadal na wysokim poziomie.
W pierwszych trzech miesiącach 2021 r. do użytku oddano 750 tys mkw powierzchni magazynowej – co stanowiło wzrost o 75 proc. rok do roku.
Dodatkowo, na koniec I kwartału 2021 r. w budowie było aż 2,5 mln mkw powierzchni magazynowej. Warto podkreślić, iż aż 1,2 mln mkw z tej puli zaczęto szykować w ciągu pierwszych trzech miesięcy roku.
Zapotrzebowanie na magazyny szybuje
Nie dość, że aktywni są deweloperzy, to popyt na nową powierzchnię utrzymuje się na wysokim poziomie. Z 750 tys. mkw dostarczonych na rynek w I kw. 2021 r. aż 80 proc. było wynajętych jeszcze przed wypuszczeniem ich na rynek.
Udział powierzchni niewynajętej na rynku magazynowym wynosił na koniec I kw. 2021 r. ok. 6,5 proc. wobec 7,3 proc. na koniec I kw. 2020 r. czy 8,3 proc. na koniec III kw. 2020 r. Można wywnioskować iż przyrost powierzchni nie wpływa na razie na wzrost udziału pustostanów. To oznacza, że utrzymuje się nadal duże zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową.
Według firmy doradczej JLL, w I kw. 2021 r. popyt netto (nowe umowy i ekspansje) na rynku osiągnął imponujące 1,1 mln mkw. Był to pod tym względem drugi najlepszy kwartał w historii rynku.
Połowa wynajętej powierzchni zajęta została przez operatorów logistycznych i firmy kurierskie, bardzo aktywny był też sektor produkcyjny (28 proc. powierzchni) oraz sieci handlowe (24 proc.).
Jeśli chodzi o regionalne rozłożenie istniejącej powierzchni magazynowej, to ponad połowa jej znajduje się w trzech regionach: Warszawie i okolicach (4,8 mln mkw), na Górnym Śląsku (3,7 mln mkw) oraz w tzw. Polsce Centralnej (woj. łódzkie) – ponad 3 mln mkw.
Mimo ogólnie optymistycznego spojrzenia na perspektywy rozwoju, analitycy wskazują na potencjalne czynniki ryzyka. Wśród nich wymieniają: nagły powrót kolejnej fali pandemii (choć i tak zapewne rynek magazynowy zniesie je lepiej niż inne sektory), wzrost cen materiałów budowlanych (6,5 proc. rok do roku w maju 2021 r.), oraz, w przypadku lokalizacji w dużych miastach lub blisko nich, ceny działek.
Powody do obaw mogą mieć właściciele magazynów lub deweloperzy, których większość najemców działa w branżach bardziej narażonych na skutki obostrzeń pandemicznych i lockdownów. Najbliższy okres może być również trudniejszy dla dużych magazynów położonych z dala od dużych aglomeracji przy trasach tranzytowych. Stać się tak może ze względu na obecny rozwój e-handlu, który preferuje mniejsze powierzchnie położone blisko dużych miast.
Fot. Rohlig Suus Logistics