Принимая решение об изменении складской локализации, прежде всего, нужно знать, что необходимо учесть в технической спецификации нового объекта. Как ее подготовить? Какие указания и данные учесть, чтобы здание было построено в соответствии с нашими потребностями?
Застройщики в состоянии подготовить новую логистическую локализацию «под ключ», однако должны знать наши ожидания. Их нужно определить в технической спецификации, которая – наряду с локализацией и датой начала деятельности в новом объекте – является одним из важнейших элементов запроса, отправляемого застройщикам.
В технической спецификации нужно указать, в частности:
- Размеры складского здания (площадь, высота, сеть опор, разделение на зоны и т. д.),
- Размеры и стандарт отделки офисно-социального здания (площадь, количество работников, их смен, тип гардероба и т. д.),
Эти данные позволят застройщику точно определить площадь офисно-социально части и стандарта выполнения. На данный момент они готовят офисы хорошего стандарта (кондиционер, ковролин и т. д.), однако требования части клиентов еще выше.
- Определение типа и количества опасных товаров (ADR), которые будут храниться в здании вместе со способами их хранения.
Опасная продукция требует соответствующей подготовки здания и оснащения его соответствующими системами пожаротушения. Подготовка информации об опасной продукции важна также с точки зрения формальных требований, так как если мы не согласуем этого с застройщиком в договоре аренды, то стандартные положения могут запретить нам хранение такого типа товаров.
- Определение, планируем ли мы установку антресоли в здании и ее параметров (например, количество уровней и работников).
Этот пункт важен также из-за сложной процедуры согласования проекта и получения разрешения на строительство антресоли. Дополнительно, эта часть склада требует подведения различных систем, в частности распылителей, вентиляции, освещения. Их планирование на этапе проектирования намного проще и дешевле, чем выполнение после постройки недвижимости (из-за, например, учета эффективности системы пожаротушения).
- Определение допускаемого уровня нагрузки и плоскости пола
Стандартная допускаемая нагрузка составляет 5 тонн на квадратный метр. Однако, в случае планируемого использования антресоли или стеллажей высокого хранения с системными погрузчиками, требуется увеличение несущей способности пола. В таком случае допускаемая нагрузка составляет до 10 тонн на квадратный метр. Уравнивание и плоскость пола особо важны в случае системных погрузчиков в связи с их большой высотой подъема и скоростью работы. Тем временем какие-либо отклонения пола могут создавать опасность для стеллажей и здания.
- Определение ожидаемой температуры в складском здании
В зависимости от планируемой температуры подбираются внешние перегородки (стены, крыша и т. д.). Законодательство предусматривает различные коэффициенты теплоизоляции в зависимости как раз от планируемой температуры в здании. Стандартно, в складских зданиях принимается температура +15 градусов по Цельсию (коэффициент изоляции для температуры ниже 16 градусов по Цельсию).
Однако, учитывая тип работы, может требоваться и более высокая температура. В таком случае нужно спланировать более высокий коэффициент тепловой изоляции для температуры выше 16 градусов по Цельсию. Такое определение планируемой температуры следует выполнить на этапе отправки запросов застройщикам, так как изменение изоляционной способности перегородок после постройки здания практически невозможно, а если и возможно, то очень затратно. С другой стороны, использование перегородок с неправильным коэффициентом изоляционной способности может увеличить эксплуатационные расходы.
- Охлаждение
Если требуется выполнение системы охлаждения, то необходимо определить, в частности, хладагент, количество, размеры и температуру холодильной камеры, а также требования, касающиеся мониторинга температуры. Это все влияет на эксплуатационные расходы, оплачиваемые арендатором. В качестве примера добавлю, что хладагент CO2 (R744) требует на около 40% электроэнергии меньше, а аммоний (R717) – на около 40% электроэнергии меньше по сравнению со стандартным агентом HFC (R404a).
- Экология
Если мы хотим, чтобы в нашем новом здании использовались экологические решения, то эти ожидания необходимо учесть в технической спецификации, тем более что на сегодняшний момент сертификация логистических зданий по стандарту BREEAM или LEED еще не столь популярна.
Подготовка четкой технической спецификации и ее передача застройщикам вместе с запросом позволяет контрагентам при подготовке предложения точно определить стоимость подготовки здания в соответствии с ожиданиями арендатора. В случае неточной технической спецификации или ее отсутствия, застройщик обычно приблизительно оценивает затраты на приспособление здания, из-за чего представленное предложение аренды не будет соответствовать ожиданиям арендатора.
Изменение складской локализации. Оценка строительства и техническая спецификация
Хорошо подготовленная и точная техническая спецификация является также техническим приложением к договору аренды вместе со схемой участка и здания. Также она является основанием для подготовки застройщиком исполнительного проекта здания.
Преимущества хорошо подготовленной технической документации:
- оптимальное предложение аренды при предоставлении здания, соответствующего ожиданиям арендатора,
- сравнение предложений аренды, основанных на одинаковых данных, предоставляемых застройщикам, участвующим в тендере,
- ограничение риска необходимости изменений на этапе проектирования и строительства (задержка и дополнительные затраты) после подписания договора аренды.
Подытоживая: четкое определение ожиданий арендатора на начальном этапе процесса изменения локализации генерирует больше работы, но благодаря этому застройщик подготавливает здание, соответствующее ожиданиям арендатора. Более того, это уменьшает риск задержки и появления непредвиденных затрат на дальнейших этапах процесса релокации.
Фот. Pixabay/pashminu/public domain