Згідно з нещодавнім аналізом компанії Realogis, у 2023 році порівняно з попереднім роком значно скоротився попит на приміщення у логістичній та промисловій нерухомості, що здаються в оренду або у власність. Загалом 2,5 мільйона квадратних метрів було здано в оренду на 8 найбільших ринках Німеччини. У 2022 році цей показник все ще становив 3,5 мільйона квадратних метрів.
Тенденція, яка розпочалася у 2022 році, продовжиться. Поглинання логістичних та індустріальних приміщень, а також бізнес-парків у 2023 році впаде на значні 29,1 відс. Виходячи із загального обсягу оренди в 3,5 мільйона квадратних метрів у 2022 році, це означає падіння приблизно на мільйон квадратних метрів в абсолютному вираженні. Щоб краще це уявити: Загальнонімецьке падіння відповідає загальному обсягу оренди на всіх трьох найбільших ринках Північного Рейн-Вестфалії в хороші роки”, – пояснює Бюлент Алемдаг, керуючий директор Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH.
Це робить 2023 рік найслабшим роком як у 5-річній, так і в 10-річній перспективі.
Такий розвиток подій є поганим сигналом для німецької економіки після того, як вона втратила статус колишнього чемпіона світу з логістики, оскільки населення країни лише за кілька років зросло майже до 85 мільйонів. Але замість того, щоб забезпечити більше місця для постачання населення, а також роздрібних торговців і виробників, параметри будівництва сучасних, стійких логістичних і промислових приміщень за той самий період значно ускладнилися через зростання цін на землю та витрат на фінансування, серед іншого. Дефіцит площ і збільшення вартості будівництва призвели до різкого зростання цін на оренду, що не кожна компанія може або хоче собі дозволити”, – підкреслює Бюлент.
Майже на всіх 8 найбільших ринках спостерігалося падіння орендних ставок (Рурський регіон: -13,3 відс., Штутгарт: -31,1 відс., Кельн: -32,6 відс., Гамбург: -38,8 відс., Берлін: -66,9 відс.).
У Дюссельдорфі спостерігається стагнація з незначним зростанням на 0,7 відсотка. З іншого боку, у Франкфурті та Мюнхені зафіксовано значне зростання на 44,3 відс. та 8 відс. відповідно.
Власне використання втрачає актуальність
За даними Realogis, майже 92 відс. угод були укладені з об’єктами нерухомості, які не належать користувачам. На власників-орендарів припало 8,5 відс., а на невідомих власників – 0,3 відс.
Логістика/експедиція вийшла на перше місце за обсягом поглинання за секторами, зайнявши 1,05 млн. кв. м, або 41,8 відс. від загального обсягу поглинання на 8 найбільших ринках.
Роздрібна торгівля опустилася на друге місце у 2023 році з показником 646 600 квадратних метрів.
Рітейл продемонстрував найзначніше падіння серед усіх секторів. Це також пов’язано зі слабкими споживчими настроями в поєднанні зі зростанням вартості життя, що також знайшло відображення у двозначному падінні роздрібних продажів онлайн у Німеччині порівняно з 2022 роком”, – пояснює Йорг Лоєвскі, керуючий директор Realogis Immobilien Hamburg GmbH.
Промисловість/виробництво посідає третє місце з 486 300 квадратними метрами або часткою 19,4 відс.
Великі приміщення все ще користуються попитом
Великі приміщення площею 10 001 кв. м і більше продовжують залишатися найбільш затребуваними у топ-8 локацій, і цей сегмент цікавий для великої кількості компаній, оскільки в них, як правило, є велика кількість багатофункціональних дверей, ролет і решіток, а також рішень для вантажних рамп. Таким чином, вони підтримують ефективний потік виробництва і товарів для користувачів, пояснює Джоел Адам, керуючий директор Realogis Immobilien Stuttgart GmbH.
У 2023 році на великі приміщення припадало 1,2 млн кв. м, або 48,6 відс. від загального обсягу поглинання (у 2022 році – 63,4 відс., або 2,24 млн кв. м). Таким чином, падіння в річному обчисленні склало 45,6 відс.
В інших категоріях площ також зафіксовано незначне падіння: середні та великі приміщення – 15,7 відс., малі та середні приміщення – 16,7 відс. та дуже малі приміщення – 18,5 відс.
Лише у великих приміщеннях площею від 5 001 до 10 000 квадратних метрів було зафіксовано зростання орендних ставок на 18,8 відс. порівняно з минулим роком.
Орендні ставки характеризуються значними регіональними відмінностями
Орендні ставки зросли на всіх 8 найбільших ринках, хоча існують регіональні відмінності.
Ціни на 8 провідних ринках логістичної та індустріальної нерухомості продовжують зростати, причому як за базовими, так і за середніми орендними ставками. На жодному з ринків не спостерігається стагнації або падіння цін”, – пояснює Ніколас Вернер, керуючий директор Realogis Immobilien München GmbH.
Найдорожчим місцем за рівнем орендних ставок залишається Мюнхен – 10,80 євро за квадратний метр (+10,8 відс. порівняно з 9,75 євро за квадратний метр). На другому місці – Берлін з 9,85 євро за квадратний метр (+9,4 відс. порівняно з 9,00 євро за квадратний метр), на третьому – Штутгарт з 8,40 євро за квадратний метр.
Найдешевша оренда була в Рурському регіоні – 7,25 євро за квадратний метр, порівняно з 6,50 євро за квадратний метр.
